瞭望东方周刊刘砚青2014-11-06

  假如你有一笔专门用于应对某件专事的钱托付他人代管,待你需要时却发现这笔钱使用起来很难,或者被托管方交不出来,又或者资金严重缩水,你会怎么做?

  中国绝大多数的房东和业主,对这样的事情几乎无计可施。他们在购房时交付的住宅专项维修资金,被比喻为房屋的“养老金”、“医疗保险金”。现在,大量的房屋到了年老“看病”需要钱的时候,支取难、钱不够用、账目不清晰等问题开始凸显。

  更严重的是,这笔资金因为疏于管理,不断贬值,即便是被用于投资,也不乏违法案例:超出法律规定的投资范围,增值部分进了代管机构或个人的“小金库”。

  已经见诸报端的违法案件有:南京江宁区住建局将恒安嘉园1097万元维修资金转为一年期定存,却只付给业主活期利息共计35万元,住建局获利300万元;北京住房资金管理中心矿务局分中心主任范子林挪用400万元炒股;宁波住房资金管理中心将2亿元委托证券公司炒股等。

  从使用情况、安全性的质疑,到资金如何保值增值的探讨,再到制度本身的改革呼吁,巨额的住宅维修资金逐渐成为热点。


一笔糊涂账

  中国住宅专项维修资金制度开始于1999年。为贯彻落实“国发[1998]23号”住房制度改革方案,原建设部、财政部于1998年12月16日发布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(以下简称《办法》)。

  2008年,《办法》更名为《住宅专项维修资金管理办法》。商品住宅维修资金的交存比例从“购房款的2%”改为“当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%”。

  北京理工大学房地产研究所所长周毕文告诉《瞭望东方周刊》,截至2014年,这笔专项资金已经收了近16年。然而,目前总额多少、每年使用和留存了多少、保值增值情况怎样,却“没有人能说得清楚”。

  中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会发布的一个不完全统计显示,目前我国收缴的住宅专项维修资金在5000亿元左右,这一数据被媒体广泛引用。也有机构推算,目前这项资金额度超过1万亿元。

  在北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛看来,住宅维修资金“和社保基金相似,是非常好统计的。”这项统计和发布工作理应由职能部门来做,但作为制度的制定者、收钱的一方,主管部门却对此避而不谈,“这不正常”。

  周毕文则认为,住宅专项维修资金不属于大的统计范围,各个省、区、市建委或房管局管理的数据比较明确,全国的统计只能是一个估算。

  根据《办法》的要求,住宅专项维修资金由业主大会管理,业委会没有成立前,由物业所在地的政府建设或房地产主管部门代管。资金管理人应当委托本地一家商业银行作为专户管理银行,并设立专项维修资金账户。

  《办法》第三十条规定,资金管理机构应每年至少一次与专户银行核对账目,并向业主公布资金交存、使用、增值收益和结存的总额、发生列支的项目、费用和分摊情况等。而专户银行则需要每年至少一次向资金管理部门发送对账单,并建立住宅专项维修资金的查询制度。

  但是,多年以来,这些规定只是一纸空文。大成(上海)律师事务所合伙人吴明对本刊记者说,《办法》明确规定了住宅专项维修资金的监督管理、法律责任和处罚办法,但并没有执行落地。“资金管理方本身就可能是监督方,银行又缺乏做这件事的自觉性,对其又没什么处罚”,“沦为软性执行的规范有了很多扯皮空间”,和没有严格统计和公布的住宅专项维修资金一起,成了一笔糊涂账。


如何增值

  巨额住宅维修资金的管理者,在杜猛看来,同样应当承担投资、理财的责任,确保“先交备用”的这笔钱“不贬值、不缩水”。

  他说,国外的维修基金是通过理财增值持续补充滚存使用,“资金沉睡”这类词不恰当,在通货膨胀率攀高的现实面前,资金没有增值就是缩水,“等到房子维修需要钱的时候发现钱不够用,这么多年你管理机构是怎么管的?”他建议,应该对此问责。

  但是,保证资金增值,尤其是公共基金的增值谈何容易?吴明说,国内不单是住宅专项维修资金存在跑不赢通胀的问题,更大金额的基金如养老金、住房公积金等等,所有的基金都跑不赢通胀。

  制度唯一要考虑的是资金的安全。《办法》规定专项资金只能存银行活期或定期、购买国债,“禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为”。

  这样的规定本身就“影响了住宅专项维修资金的保值增值”,中国房地产研究会副会长胡志刚向《瞭望东方周刊》表示,这项制度要改革,可以把住宅专项维修资金从商业银行拿出来,加快推进政府自己组建的住宅银行,通过住宅银行保管维修资金,在专家评估通过的前提下进行金融产品的投资,确保回报率。

  吴明则认为,中国的大环境至少在目前不适合像发达国家比如美国那样“把基金交给专业的管理人员,政府作为有限合伙人”的投资方式。“国外有非常成熟的市场,有的投资管理团队可以查到过去30年的成绩,选择管理人的时候通过看他的履历基本可以断定可靠不可靠,中国连股市都还不成熟”。

  住宅专项维修资金关乎民生,抗风险能力最弱,假如在金融政策、信用系统不完善的情况下,贸然与基金管理公司签下“盈亏自负”的合作协议,有可能会被对方以合法方式吃掉这笔资金。“这将比非法挪用更可怕。”吴明说。

  究竟如何使住宅专项维修资金保值增值?作为中国房地产研究会房地产法规政策委员会主任委员的胡志刚向本刊记者表示:“不好判断。”

  

业委会在哪里

  按照住建部原副部长仇保兴“中国建筑平均寿命25年到30年”的言论推断,即使从房屋维修基金制度开始施行的1999年算起,目前已经有大量的房屋进入中、大维修期。

  “有些楼宇的电梯老化需要维修,一般楼房外立面、楼顶防水要重做和整修等等,都需要动用专项维修资金。”周毕文介绍,这笔资金使用程序繁琐,耗时太长,会逼得业主不得不放弃。

  《办法》规定了严格的“双2/3原则”,即“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议”。对分散的业主来讲,每支取一笔所有权属于自己的钱,要完成这么复杂的工作,非常困难,这对房屋的顺利维修是个巨大障碍。

  造成这种尴尬情况的原因,在吴明看来,更关键的问题是业主大会的缺失。有数据显示,我国各大城市平均超过七成的小区没有业委会。“政府习惯去包办民众事务,代替小区民众的自治”,吴明说,这种包办的效果并不会太好,“既增加了政府的工作量,又不能真正反映业主的诉求。”


  在他看来,在住宅维修资金管理的问题上,政府应该遵循中央对于“简政放权”的要求,积极推进和引导业委会的成立,去培育和训练业主民主自治的观念和能力,这样既可以使政府腾出精力去做更重要的事,又能确保公众权利的真实表达和实现。

瞭望东方周刊 总第 773 期