瞭望东方周刊单素敏2017-07-27

  2017年7月4日,上海市国土局官网发布的一则国有建设用地使用权挂牌出让公告引起了行业热议。

  按照公告中的规划指标要求,两宗分别位于嘉定区和浦东新区的出让地块土地用途均为租赁住房,所建物业严格按照“只租不售”模式管理,仅用于出租,不得出售,土地受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。

  实际上,北京、杭州、南京、广州、佛山等城市在此之前都已实行房企竞拍自持住宅面积的土地出让模式,但上海此次在出让公告中直接明确“地块须100%自持70年”,尚属全国首例。

  “上海的意图很明确,就是通过这样的方式增加租赁房源,引导企业积极参与租赁住房的运营,满足老百姓的居住需求,而不是购买甚至投资的需求。”住建部原总经济师、中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊告诉《瞭望东方周刊》。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖的解读则是:中央鼓励租售并举的住房理念,正在各地得到积极响应,作为城市租房市场健康发展的重要标志,机构化运营模式之下的长租公寓将随着各类企业主体的加入,逐步进入发展的快车道。

  但他也对《瞭望东方周刊》指出,作为新生事物,目前国民经济统计中并没有“长租公寓”这个行业类别,这导致运营机构在盈利模式设计、纳税、缴费等各方面都存在诸多障碍。


  走向机构化运营

  2015年初,住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,把推行租房新政确定为深化住房制度改革的重要内容;当年末的中央经济工作会议又将其列为“化解房地产库存的六大举措”之一。

  次年6月3日发布的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称39号文)明确提出,“充分发挥市场作用,调动企业积极性,通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平”。

  作为中国第一部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规,住建部2017年5月出台的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》中也提到“支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营”。

  “引导租赁业走向机构化运营,是因为这种方式效率最高。委托给机构首先比较省心,其次租金收益有保障。专业化的运营机构有一套系统的管理制度来尽量保证品质,并为用户提供更多增值服务。”冯俊对本刊记者分析。

  2017年5月26日,全国人大财经委副主任委员黄奇帆发表了名为《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》的演讲,其中提到:“在美国和欧洲,所有的商业性房屋,50%左右销售,50%租赁。而中国这十年开发的房屋每年有十几亿平方米,作为租用的不到10%,90%以上的商品房都是买卖,这个市场是畸形的。”

  而从国际经验来看,租房市场的供应主体从散户转向机构是未来趋势。

  链家集团董事长左晖的分析则是:今天中国的租赁房屋机构化供应占比不到5%,而在美国这一比例是30%,日本是80%。当然,机构和机构还不一样,美国的30%机构运营的房屋中70%是开发企业的持有型物业,30%是委托代理,日本的80%里面的70%是代理物业。我们估计未来中国租赁市场的代理率也会超过60%,形成一个比较大的代理市场和较大的机构市场。


  “身份”认定仍不明确

  如今,“鼓励新建租赁住房”“合理确定租赁住房建设规模,并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排”“允许改建房屋用于租赁”“发展住房租赁企业”等增加房源供给、培育市场供应主体的举措,已被明确写入39号文等中央文件当中。

  但由于一些鼓励政策尚缺乏具体的实施细则,长租公寓在经营方面面临着很大的不确定性。

  “文件精神在地方落实的时候,怎么执行、怎么认定,大家还是有一些困惑。比如39号文中提到,允许将商业用房改建为租赁住房,但很多地方都出台了严禁商改住的政策。”胡景晖说。

  在他看来,发展租赁住房,跟地方的财政收入没有直接的正相关关系,难免有些地方积极性差一些,“甚至有些时候,跟地方商住房管理、流动人口规模控制等还存在矛盾,所以这件事需要从上到下来统一认识。”

  自如网CEO熊林也对《瞭望东方周刊》举例称,“国务院发文要求改造为租赁住宅后的商业物业用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行,但实际上我们的集中式公寓有些还是按照商水、商电来交。另外,从个人业主手里拿房的时候,由于对方不能开具发票,很多运营商没办法进行增值税的抵扣,税的成本就很高。”

  实际上,长租公寓遇到的种种障碍,根源还在于“身份”认定不明确。

  “目前住建部对长租公寓的管理大部分是按照中介经纪行业来管,也就是说,运营商只能以收取服务费的形式营利,比如目前在北京,中介往往会收取一个月的房租为服务费。实际上经营企业在经营过程中,有大量前期投入,提供全程的基本服务和增值服务,还承担经营风险,应该被允许像其他的经营行为一样赚取合理的增值收益,否则盈利空间太小。”长租公寓品牌相寓运营方北京爱家营企业管理有限公司总经理刘洋告诉《瞭望东方周刊》。

  政府给这个行业明确定位,是目前长租公寓运营商们共同的期待。

  胡景晖向本刊记者透露,“住建部针对这个问题多次找我们作过沟通,这项工作已经在进展当中。因为涉及国家统计局、商务部、国税总局等众多部门,规划、协调的过程会有些漫长。”


  产业链仍不完善

  在熊林看来,目前国家对租赁市场的鼓励已有明确的文件及措施,对经营者而言,“等、靠、要”并不能带来发展机会,更应考虑的还是练好内功,如何为消费者提供更符合其刚需的产品和服务。

  实际上,在这个刚刚兴起的市场中,一些长租公寓已有一些品牌面临着经营困境,甚至有些已被淘汰出局。

  昔日号称深圳最大O2O青年公寓的color公寓,如今打开官网只剩下几行“离别”“再相见”的告别语。

  2017年6月5日,窝趣公寓第一大股东柏涛酒店管理(深圳)有限公司发布公告,以1200万元价格转让窝趣16.4%的股权。这个成立了7年之久的长租公寓最近由于负债规模和净利润亏损扩大,正在积极寻求新的战略投资者。

  “长租公寓的运营是重资产模式,租金回报率还很低,大概只有3%,还不算税务成本。企业如果没有雄厚的资金实力和技术能力,很快就会被拖入泥潭。”冯俊说。

  如何找到代价更低的资本用于维持生计和进一步开拓市场,是长租公寓运营商们努力的方向。然而,以长租公寓目前的盈利状况,还不容易吸引创投资本,而债券、保险资金、房地产信托投资基金也很难参与进来。

  不过,熊林认为,39号文中明确提出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金试点”,意味着融资难、融资贵的问题在不远的将来有望解决。

  “能否在发展大势中获取相应的资源,关键还是看企业经营。如果不能练好内功,再好的政策也无济于事。”胡景晖说。

  实际上,发展至今,长租公寓领域从上游的房屋供应端,到提供金融、装修、保洁等各类服务的合作方,已经初步形成了一条以运营机构为核心的产业链。但由于目前房屋租赁市场的机构化运营占比太低,这条产业链的发展还远未达到理想状态。在配套服务的各个环节,分工的专业化和系统化程度都还十分薄弱。

  “当然,这也意味着长租公寓市场各个环节的参与方,都有机会。”熊林告诉本刊记者。

瞭望东方周刊 总第 715 期